농지제도(농지법) 알아보기 - 농지의 소유,임대,증여,상속,처분

목차

개요

국가에서는 농지가 투기의 대상이 되는것을 막기위해

농지에 대한 법률이 강화하고 있습니다.

투기를 목적으로 한 농지들이 워낙많아서 한번에 바뀌기는 힘들겠지만

알아두면 좋을거 같습니다.

어떤땅을 농지라고 하는지 또 소유,상속,처분에 관해서 알아 보겠습니다.

 

 

농지란?

농지란 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 실제로 농작물을  경작하는 토지 또는 다년생식물(약초, 잔디, 과수 등) 재배지로 이용되는 토지입니다. (농지법 제2조제1호)

- 위 토지의 개량시설(양 · 배수시설, 수로, 농로, 제방 등)의 부지
 - 농지에 설치하는 고정식온실 · 버섯재배사 및 비닐하우스의 부지
 - 농막(비 주거목적의 연면적 20㎡ 이하) · 간이저온저장고 (연면적 33㎡ 이하) 및 간이액비저장조(저장 용량 200톤 이하)의 부지
 - 축사 · 곤충사육사 등의 부지도 농지에 해당됩니다.

 

즉 농업에 관련된 시설의 부지또한 농지에 포함되며 반대로 이러한 부지에 농업관련 시설을 올리는것이 가능합니다.

 

농지가 아닌 경우

 

다만, 다음의 경우에는 농지로 보지 않습니다. (농지법 시행령 제2조제2항)

 - 1973년 1월 1일(농지의 보전 및 이용에 관한 법률 시행일)  이전부터 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지가 아닌 용도로  이용되고 있는 토지
 - 초지법에 따라 조성된 초지 
- 지목이 전ㆍ답, 과수원이 아닌 토지(임야 제외)로서 농작물  경작지 또는 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년  미만인 토지
 - 지목이 임야인 토지로서 산지전용허가 없이 농작물의 경작 또는  다년생식물의 재배에 이용되는 토지 
- 조경 목적으로 다년생식물을 재배하는 경우

즉 농지란 지목이 전ㆍ답, 과수원이고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생 식물 재배로 이용되는 토지입니다.

 

농지소유 방법

그렇다면 이러한 농지를 소유할려면 어떻게 해야될까요?

 농지는 농업인과 농업법인이 자기의 농업경영에  이용하거나 이용할 경우에만 소유할 수 있으나,  다음 주요 사유 중 어느 하나에 해당하는 경우 예외적으로 농지 소유가 가능합니다. (농지법 제6조제1항)

1. 상속 · 이농에 의하여 농지를 소유하는 경우
 * 단, 농업경영하지 않을 경우 1ha까지만 소유 가능하며  한국농어촌공사(농지은행)에 위탁하여임대하거나 무상사용하게 하는  경우 1ha초과 농지 계속 소유 가능
2. 주말 · 체험영농을 하려고 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우 (단, 세대당 0.1ha미만)  
3. 농지전용허가 또는 신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우 
4. 영농여건불리농지를 소유하는 경우 등 

 

농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는  시·구·읍· 면의 장에게 농지취득자격증명을  발급받아야 합니다. (농지법 제8조제1항)

 - 2022년 5월 18일부터는 취득 대상 농지의 농업경영계획서 또는  주말 · 체험영농계획서와 관련 증명서류 제출도 의무화됩니다.* 계획서에 필수적으로 기재해야하는 사항은
①농지면적, 
②필요한 노동력 및 농업 기계 · 장비 · 시설의 확보 방안, 
③소유 농지의 이용실태, 
④직업 · 영농경력 · 영농거리 등임

 

이러한 요건이 충족되지 않으면 처벌받을 수 있습니다.

농지법에 따른 농지 소유 제한(제6조)이나 농지 소유  상한(제7조)을 위반하여 거짓이나 부정한 방법으로  농지취득자격증명을 발급받은 자는 5년 이하의 징역 또는 해당 토지가액 이하의 벌금이 적용됩니다.

농지는 농업인이 소유 하여야하는것이 원칙이며 농지를 상속은 받았으나 농사를 짓지 않을경우 1ha 이상 소유 땅에 한해 농지은행에 위탁하거나 매매하는것이 좋으며 농지를 가지고 있다면(주말농장 포함) 그에 맞는 계획서와 관련 증명서류를 꼭 제출해야합니다. 

 

 

농지 임대 조건

땅값이 많이 오른 요즘 임대를 통해 농업에 종사하는 분들이 많습니다.

농지 임대에는 어떠한 조건이 있는지 알아 보겠습니다.

 

농지법 시행(1996년 1월 1일) 이후 농지를 타인에게  임대하거나 무상사용하게 하는 행위는 원칙적으로  금지하고 있습니다. (농지법 제23조제1항)

- 위 사항을 위반한 자는 2천만원 이하의 벌금이 적용됩니다

다만, 다음 주요 사유 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대하거나 무상사용하게 하는 것이 가능합니다

1. 농지법 시행(1996년 1월 1일) 이전부터 소유하고 있는 농지를  임대 또는 무상사용하게 하는 경우
2. 상속농지를 임대 또는 무상사용하게 하는 경우
3. 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 부상으로 3월 이상의  치료가 필요한 경우, 임신 중이거나 분만 후 6개월 미만 경우 등  부득이한 사유로 소유 농지를 임대 또는 무상사용하게 하는 경우
4. 60세 이상인 사람이 거주하는 시(특 · 광역시 포함) · 군 또는 이에  연접한 시·군에 있는 소유농지 중 자기의 농업경영에 이용한 기간이  5년이 넘는 농지를 임대 또는 무상사용하게 하는 경우
5. 한국농어촌공사(농지은행)에 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
(단, 주말 · 체험영농 목적으로 취득한 농지는 임대 불가

 

또 농지 임대차 기간은 기본 3년 이상이며,  다년생식물 재배지,  고정식온실 또는 비닐하우스를 설치한 농지의 경우  5년 이상입니다. (농지법 제24조의2)

즉 상속받은 농지가 아닌 새로 취득한 농지를 특수한 경우(3,4,5에해당하는) 가 아니라면 임대 해줄수 없습니다.

또한 농지의 임대 최소기간이 있으며 이를 지키지 않는 지주들이 많은것으로 알고 있는데 불법입니다.

 

농지의 상속과 증여

 

농지를 가지고 있다면 상속이나 증여에 대해 궁금하실겁니다.

 

상속은 피상속인의 사망으로 개시되며,  농지취득자격증명 발급 없이도 농지를 취득할 수  있습니다. (농지법 제8조제1항제1호)

 

상속인이 상속받은 농지를 반드시 자기의 농업경영에 이용해야할 의무는 없으나, 타인 또는 한국농어촌공사(농지은행)에 위탁하여  임대하거나 무상사용하게 하여 농업경영에 이용되도록  하여야합니다

 

상속이 아닌 증여의 경우 농지법 제23조제1항각 호에 따른 임대 허용사유에 해당하지 않을 경우 농지의 임대가 원칙적으로 불가합니다

기본적으로 상속이 더 유리한 경우가 많습니다.

상속과 증여의 첫번째 차이는 상속은 재산소유자의 사망에 의해서 발생하고 증여는 생존해 있는 상태에서 이루어집니다. 두번째, 상속은 4촌 이내 방계혈족까지만 가능하고 증여는 타인에게까지도 가능합니다. 셋째 세금은 상속 공제로 인해 상대적으로 상속보다 증여가 세금이 더 크다는 것입니다.

 

농지 증여세 상속세 법률 사이트

농지의 증여세와 상속세는 경우에 따라 달라질 수 있으므로 아래사이트를 참고해주세요.

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=93&ccfNo=5&cciNo=3&cnpClsNo=1 

농지취득 > 세금ㆍ중개보수 > 증여 관련 세금 > 증여 관련 세금 (본문) | 찾기쉬운 생활법령정보

 

 

농업인이 아닌데 농지를 소유하고 있다면

농업인이 아니면서 농지를 계속가지고 있다면 강제 처분을 당할 수  있습니다.

농지 강제처분 절차는 농지 처분 의무통지, 처분명령, 이행강제금 부과 등 3단계로 구분합니다.

 

농지 강제처분 절차순서

1.처분 의무통지(농지법 제10조) : 소유농지를 정당한  사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 않는 경우  1년 이내에 해당 농지를 세대원이 아닌 자에게  처분할 것을 시장 · 군수 · 구청장이 통지합니다.

 

2.처분명령(농지법 제11조) : 다음 어느 하나에 해당하는 경우  6개월 이내에 농지를 처분할 것을 명할 수 있습니다

- 처분의무 기간에 처분 대상 농지를 처분하지 아니한 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아  농지를 소유한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우
- 농업법인이 농지를 활용 또는 전용하여 부동산업을 영위한 것으로  시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우

 

 3.이행강제금 부과(농지법 제63조) : 처분명령을 받은 후  지정기간까지 그 처분명령을 이행하지 아니한 자에 대해  해당 농지의 감정평가액 또는 공시가액 중 더 높은  가액의 25%에 해당하는 이행강제금을 이행 시까지  매년 1회 부과 · 징수합니다

 

위와 같이 농업인이 아닌 경우 농지를 소유하고 농사를 짓지 않을경우 큰 처벌이 올 수 있습니다.

위 법들이 잘 지켜져 농지가 투기가 아닌 농지로써 잘 활용될 수 있었으면 좋겠습니다.